5 erreurs à éviter quand on achète un bien à Marseille

Marseille attire. Le climat, la mer, les collines, l’effervescence culturelle, la vie de quartier… et, pendant longtemps, des prix au mètre carré plus accessibles que dans d’autres grandes métropoles. Résultat : un marché actif, mais contrasté d’un quartier à l’autre, d’un type de bien à l’autre, avec des spécificités locales qu’on ne retrouve pas toujours ailleurs. S’installer à Marseille demande donc d’ouvrir l’œil sur quelques sujets très marseillais : l’état de la copropriété, les risques naturels (inondations locales, littoral), le bruit (axes routiers, voies ferrées, port), les contraintes d’urbanisme (DPU, PLUi), ou encore les obligations réglementaires (termites, DPE, meublés de tourisme).

Dans ce guide, on passe en revue cinq erreurs fréquentes — et comment les éviter avec méthode, chiffres à l’appui et démarches concrètes.

Erreur n°1 — Croire que “tout Marseille se vaut” (et surpayer parce qu’on généralise les prix)

C’est tentant : on lit un chiffre moyen et on extrapole. Sauf qu’à Marseille, la micro-localisation fait la loi. Un rez-de-chaussée sombre dans une ruelle étroite du centre ancien n’a rien à voir avec un T3 traversant à Endoume, tout comme un haut d’immeuble sans ascenseur dans un immeuble fatigué de Noailles n’a rien à voir avec un 2 pièces refait avec vue mer à la Pointe Rouge. Les écarts de prix intra-muros sont considérables.

Pour poser un cadre factuel, commence par les références notariales : la base des Notaires de France permet de consulter les prix au m² par commune, et spécifiquement pour Marseille (code INSEE 13055). C’est la donnée la plus robuste, issue des actes authentiques — donc des ventes réellement signées — et elle permet de capter des tendances sans l’effet « vitrines » de certains portails. Utilise la carte par quartiers/arrondissements, et croise avec les « dernières ventes » pour sentir le niveau réel des transactions, pas seulement les prétentions affichées.

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Les sites spécialisés publient aussi des baromètres réguliers. En mars 2025, certains médias notaient encore un niveau moyen autour de 3 600 €/m² pour les appartements à Marseille, avec une progression annuelle modérée — mais ce chiffre cache des réalités très différentes selon la surface, l’état, l’étage, la vue, la terrasse, le stationnement et… la copropriété (on y revient).